Bydgoszcz - Informacje

Sekuratyzacja – czyli skąd banki mogą mieć pieniądze na finansowanie kredytów na zakup nieruchomości.

            Od ponad roku obserwujemy znaczne ożywienie na rynku nieruchomości powiązane z dynamicznym wzrostem cen. Sytuacja ta jest ściśle powiązana ze wzrostem ilości i wielkości udzielanych kredytów hipotecznych. Dotychczas banki dysponowały znaczną nadwyżką depozytów (oszczędności), z których finansowały  długoterminowe kredyty hipoteczne. Niekorzystny był fakt że, środki na finansowanie kredytów długoterminowych pochodziły z krótkoterminowych depozytów. Sytuacja ta mogłaby być dłużej akceptowalna, gdyby wzrost zadłużenia nie był tak szybki i tak wysoki, a nadwyżka nagle nie zmalała. Sytuacja uległa jednak diametralnej zmianie, gdyż „nadwyżki depozytów” skończyły się, a  łączna wartość kredytów dla firm i klientów indywidualnych przekroczyła wartość depozytów.

            Powstało więc pytanie: Jak banki mogą pozyskać środki na kredyty hipoteczne?; Jak ten fakt wpłynie na rynek nieruchomości?

            W Polsce funkcjonują odpowiednie instrumenty, jednak obecne uregulowania prawne ograniczają ich rozwój. Podstawą wszelkich dalszych działań mających fundamentalne znaczenie dla rynku nieruchomości, jest  zapewnienie stabilnego i dostosowanego do potrzeb rynku dopływ kapitału na finansowanie inwestycji. W rozwiązaniach tych nie można zapomnieć jednak o ryzyku związanym w cyklami koniunkturalnymi na rynku nieruchomości.

            Takim instrumentem jest sekuratyzacja. Nie jest to instrument powszechnie znany, dlatego postaram się go wyjaśnić w sposób przystępny. Bank udzielający kredytów hipotecznych posiada w swoim portfelu z jednej strony  Kredytobiorców - którzy spłacając kredyty zapewniają  stały strumień pieniędzy, natomiast z drugiej strony powiązane z nimi - zabezpieczenie kredytów w postaci hipotek wpisanych w księdze wieczystej. W związku ze stałym wzrostem liczby kredytów, banki posiadają pokaźne portfele takich hipotek. Hipoteki te stanowią dla banków „niepłynny kapitał” - posiadają coś co posiada wartość a nie mogą tego użyć. Aby ten „kapitał” upłynnić bank może wykorzystać portfel hipotek jako zabezpieczenie emisji papierów dłużnych zwanych hipotecznymi listami zastawnymi. Sprzedając listy zastawne bank uzyskuje środki na dalszą akcję kredytową, natomiast środki które uzyskuje od Kredytobiorców ze spłat kredytów hipotecznych częściowo przeznacza później na wykup listów zastawnych. Bank jest w tym momencie pośrednikiem pomiędzy rynkiem kapitałowym, a rynkiem nieruchomości. Listy zastawne są stosunkowo bezpiecznymi papierami i  są emitowane w Polsce. Emisja hipotecznych listów zastawnych zarezerwowana jest jednak tylko dla banków hipotecznych, których w Polsce są obecnie zaledwie cztery: BRE Bank Hipoteczny SA, BPH Bank Hipoteczny SA, Śląski Bank Hipoteczny SA, Nykredit Bank Hipoteczny SA, a rozmiar emisji jest niewielki. Hipoteczne listy zastawne są właśnie przykładem sekuratyzacji, czyli zamiany posiadanych przez bank zabezpieczeń (aktywów) na kapitał.

            Istnieją możliwości, jeżeli nie zostaną podjęte odpowiednie kroki, aby wprowadzić uregulowania, które pozwolą na dostarczenie bankom niezbędnych kapitałów na  dalsze udzielanie kredytów hipotecznych, sytuacja na rynku może ulec diametralnej zmianie. Jeżeli dodamy do tego wzrost inflacji i nominalnej stopy procentowej kredyty hipotecznie mogą nie być już tak łatwo dostępne jak dotychczas.

Alicja Łepek

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami

Kujawsko-Pomorskie Centrum Nieruchomości